通过资产抵押获得银行贷款是当前企业融资贷款的主要渠道。但我市办理抵押贷款的服务环境与企业高效率、低成本获得信贷资金的需求和政府的要求还不相适应，特别是与中小企业资金需求急、频率高的实际需求仍有较大差距。

 一、企业办理抵押贷款过程中面临的一些问题

（一）抵押登记环节较多，办理时间长。如土地使用权抵押登记的规定流程需要国土部门办公会议审批、市场管理中心分管主任签署意见、分管局长签字，而办公会议按规定是每星期开一次，遇上分管局长出差还需要顺延，办理期限长的可达15天，申请贷款企业心急如焚。

（二）土地使用权抵押登记仍要求评估。办理房产、地产的贷款抵押登记所需材料明细，一般都要求提供对抵押物的评估报告。为此，申请贷款企业要委托专业中介机构来进行评估，并支付相应的费用。但依据《物权法》第十三条规定：登记机构不得要求对不动产进行评估。是否需要评估，应有银行或担保机构和企业商定。因此有些银行或担保机构根据企业的资产、以前年度的评估情况和信用情况认为不需要评估的，由于贷款抵押登记所需的材料设置了评估前置而造成企业不必要的重复评估和贷款成本的增加。

（三）登记费用按面积大小收取，再次登记或多次登记优惠幅度不够。部分县的土地登记部门仍然按照1元/平方米的标准收取登记费用。但按照《物权法》第二十二条规定：不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。土地抵押登记方面，依据省物价局、省国土资源局《关于完善土地市场交易服务收费政策的通知》（苏价服[2005]64号）、苏国土资发[2005]89号）规定，在抵押双方不变的前提下，同一宗地再次或多次抵押的，按首次登记标准的25%—50%收费。我市执行的是上限50%的标准。房产再次或多次抵押登记的，仍然执行首次登记的收费标准。

（四）中介评估公司收费方式及标准有待改进。一是我市资产评估公司评估费计算大多是对评估物按照不同价值区间、不同费率、分档计费加总的方法，企业普遍反映收费标准较高，对那些融资金额小、抵押财产价值较高且不可分割的企业来说，尤为突出，企业财务负担较重。二是目前评估费用在评估公司与企业协商后，可以打折收取，造成事实上的评估收费无统一标准，议价能力弱的企业将处于弱势地位。

（五）分块评估抵押登记影响企业融资效率。按照《物权法》第一百八十二条规定：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。由于我市房产、土地未实现统一抵押登记，企业为办理一笔贷款需奔走不同职能部门分别办理抵押登记，无形中增加了办事环节，降低了办事效率。

（六）抵押登记有效期限与贷款合同期限不匹配。如办理土地使用权抵押登记时一般只能抵押一年，企业必须在抵押到期后，重新办理一次抵押登记手续，并再次进行评估和支付费用。对办理中长期贷款的企业，增加了登记手续办理工作量和负担。

二、改善贷款抵押环境的几点建议

我市当前正处于大发展、大招商的关键阶段，企业融资环境作为投资软环境的重要部分，应优于周边地区和同类地区，方可提升我市经济发展的比较优势。建议市政府牵头土地、房产、工商、人行等部门，打破传统行政管理方式，突破不符合发展实际的政策规定，尽快研究出台改善贷款抵押环境的政策措施。

（一）提高办理房地产抵押登记效率。建议市政府根据《物权法》的有关规定，加快推进房产、土地统一抵押登记。现阶段可实行房地产抵押登记“一站式”服务，协调相关部门在行政审批服务中心设立一站式综合服务窗口，对房地产抵押登记实行合并受理，对确需审批的项目，可参照国家部委和国外通行的规则实行审批领导和审批岗位AB制，当A因公出差在外时，B则承担起A的审批责任，以确保审批服务的不间断，不留空。土地、房产部门对现有的审批流程进行重新梳理，减少不必要的环节，缩短办理时间，提高办事效率。  

（二）降低资产评估和抵押登记收费标准。建议政府有关部门降低抵押登记收费标准。对于涉及抵押贷款的评估收费，建议管理部门降低现行评估收费标准，建立最低收费标准，并规范市场行为，同一评估标的再次由同一评估公司评估的，应在原评估费用基础上降低费用标准。

（三）适当延长抵押物登记的有效期限。根据《担保法》中，当抵押权与债权同时存在时，抵押物登记的有效期限应随贷款主合同的期限，期间（包括跨年度）不再重新办理登记和评估手续；抵押合同随相应的贷款合同执行完毕而自行终止。建议有关部门在实际操作中，能依据有关规定，结合实际情况，给企业抵押贷款以必要的方便和支持，想企业所想，急企业所急。

（四）坚持自愿评估的原则。对于抵押双方当事人对抵押物价值达成一致意见的或经市场拍卖确认价值的房地产，建议尽量按照双方当事人的意愿，对其抵押物不再予以评估，登记部门直接办理抵押登记。

 

市住房局答复及反馈信息

 

市工商联：

你们提出的《关于尽快改善企业抵押贷款服务环境的建议》收悉，经研究，现答复如下：

一、市住房局、国土局将积极配合做好企业抵押贷款工作。市住房局作为住房保障和房产管理的行政主管部门，将委托产权处行使房屋权属登记和产籍管理职能，依照《物权法》、《房屋登记办法》及国家相关法律、法规，优化服务方式，简化办事流程，缩短办事时间，不断提高办事效率。市国土局作为土地使用权抵押登记主管部门，也将积极配合企业做好这项工作。

二、关于提案中反映抵押登记环节较多，办理时间较长，要求提高办理效率问题。我市实行土地、房屋由市国土局和市住房局分别管理、分开登记发证。房屋所有权登记和抵押权登记在市审批中心房产分中心受理，这是因为不动产登记关系到权利人的重大利益，往往涉及金额较大，登记机构应按《房屋登记办法》相关规定程序办理：申请--受理--审核--记载于登记簿--发证，每一环节都应作充分的查验和审核，如审查材料的齐备性、与登记簿记载的一致性、证据材料间的关联性、双方到场签字的真实性等，并核实是否有司法查封、异议、拆迁等限制情况，有必要的，还应当实地查看、公告公示等，因此在行政审批中心设立“一站式”服务，目前条件尚不成熟。

在房屋权属登记发证中，我们一直实行AB岗服务制，不存在登记服务间断、办事人员空缺、延长办事时限的状况。在提高办事效率、缩短办事时限方面，我们采取了很多措施，在保证发证质量的同时，多次将登记发证流程全面梳理，减少不必要的环节，将登记流程由最初的三审制逐步减少至二审制。《房屋登记办法》实施后，将新增的预购商品房预告登记由原来的二审制缩短为一审制，时限为当时办结，颁发《预告登记证明》，遗失补证取消原公告期6个月的限制，改为遗失声明见报后即可申请补发。2010年2月底至今，我们按《市政府关于加快金融产业发展若干政策意见的通知》要求，对手续齐备的企业房产抵押登记开辟“绿色通道”，在3个工作日内办结。市国土局为方便贷款企业尽快获得贷款，把原来国家《土地登记规则》中规定的他项权利办理期限由15天缩短为7个工作日。

三、关于评估问题。市住房局坚持评估自愿的原则，充分尊重抵押人双方的权利。根据《物权法》规定，我们从不对抵押登记作强制性的评估要求，对于抵押物的价值只需抵押登记双方确认即可。市国土局对抵押登记不强求评估，协议价给予登记的问题，已按照《物权法》等法律法规的规定和上级主管部门的要求办理。

四、抵押登记费问题。对于涉及的抵押登记收费，市住房局按照苏价服[2008]308号、苏财综[2008]75号、连价服字[2008]328号执行按件收费， 2010年2月底至今，我们按《市政府关于加快金融产业发展若干政策意见的通知》要求，对企业非住宅抵押登记收费已降低至每件300元。市国土局对市区的土地使用权抵押登记费用严格按照连价服字[2005]64号文件规定执行。

五、关于抵押登记期限问题。在“适当延长抵押物登记的有效期限”的意见上，我们房屋登记机构充分尊重登记申请人的申请权利，对抵押物登记的有效期限是否与贷款主合同的期限一致，不作强制性的抵押登记和评估的要求。

（网编：尹文强）